Después de una suba rabiosa en actividad y precios desde la llegada de Milei a la Casa Rosada hasta mayo de este año, el mercado inmobiliario argentino ha desarrollado durante los últimos seis meses un nivel de escrituración que siguió creciendo de manera más amortiguada, pero con precios en dólares que se estancaron, prácticamente con variación mínima, descolocando a los inversores que podrían potenciar al sector y reactivar a la todavía adormecida industria de la construcción.

Por supuesto, esta especie de mercado en "zona de duda" estuvo ligada al desconcierto pre-electoral, con temor de que el programa económico se encontrara con una enésima crisis, en la que una dolarización casi infinita de los tenedores con capacidad de ahorro provocó una corrida cambiaria que hizo saltar 35% al dólar de $ 1150 hasta $ 1550 entre junio y el triunfo electoral K en la elección del 7 de setiembre, hasta que apareció el "tío Bessent" (el secretario del Tesoro norteamericano), le puso el pecho a la avalancha de los que estaban de salida, y consiguió que el billete verde volviera a los $ 1450, cuando operadores, analistas e inversores locales esperaban que llegara a $ 2000 o más allá.

Ese temblor cambiario fue enfrentado por el ministro de Economía Luis Caputo provocando una absorción de pesos pocas veces vista y con tasas de interés que subieron hasta el infinito (casi 100% anual), pero la caballería de Trump, y el miedo a otro abismo económico hizo que los argentinos se dieran vuelta, y en la elección del 26 de octubre el resultado electoral terminó en una generalizada derrota consistente kirchnerista, salvo en provincia de Buenos Aires, donde LLA ganó con Santilli convertido en pelado ganó por unas milésimas.

Toda esa incertidumbre pre-electoral provocó un gran impacto en el crédito. Los préstamos hipotecarios se estancaron entre mayo y setiembre, con los bancos planteando cada vez más tasa de interés y más exigencia para los potenciales compradores de propiedades. Ese camino, que es el que debe convertir a inquilinos en propietarios, se tornó en algo muy selectivo y solo para gente con altos ingresos. La cantidad de departamentos usados ofrecidos en alquiler siguió creciendo, la renta por alquilar se fue apagando. Y, con eso, el mercado inmobiliario dejó de convertirse en una inversión para transformarse en una reserva de valor.

Superado el escollo electoral (que pudo haber tenido otro resultado si la ayuda de Trump a Milei no hubiera aparecido), el mercado inmobiliario actual se encuentra estacionado, en el que las agujas del movimiento es marcada por un riesgo país que bajó de 1500 a 650 puntos, pero sin lograr llegar a los 400 puntos necesarios como para que el Gobierno argentino tenga acceso nuevamente al crédito voluntario internacional, ya que hay una pared de vencimientos de deuda complejo, y todavía dependemos de los dólares que pueda conseguir Milei, con la ayuda de Bessent detrás, sin que nadie pueda asegurar durante cuánto tiempo se mantendrá.

En esta situación, mientras el Gobierno está lanzado en realizar lo más rápido posible las reformas estructurales (impositiva y laboral) que se necesitan para que la Argentina se abarate y pueda ser competitiva, Caputo abrió el grifo, liberó pesos en el sistema financiero, las tasas de interés bajaron del 100 al 35% anual, pero los créditos hipotecarios siguen todavía caros, y con complejo acceso para los inquilinos que buscan llegar al techo propio, y abandonar la carga eterna de tener que pagar un alquiler muy alto respecto de niveles de ingresos muy escasos.

Para que el sector pase a una nueva etapa, con multiplicación del crédito y más compradores de propiedades, algo que haría que los inmuebles retomen los valores en dólares hacia arriba, los costos del préstamo hipotecario deberían bajar, tener menos exigencias de parte de los bancos. Pero los analistas del sector creen que eso será un proceso lento, porque todo está muy atado al nivel de ingresos de la población que alquila, que hoy está por el piso en términos históricos. Y eso dependerá, en buena medida, de que el programa económico siga con la desinflación y que el riesgo país baje para que dejemos de ser calificados "standalone", por ser defaulteadores seriales.

Con todo ese panorama sobre la mesa, en este informe especial de Saber Invertir, planteamos qué está pasando con la actividad, qué ocurre con todos los precios (barrio por barrio en CABA y GBA), e indicamos los costos de los créditos hipotecarios banco por banco. Y desplegamos lo que se dice en el sector, para ver si el ladrillo deja de ser sólo una reserva de valor (refugio ante otra potencial crisis) para convertirse en una inversión interesante, con renta por alquiler competitiva, que reanime la construcción de propiedades nuevas y reanime la vital creación de empleo. ¿Qué es lo que plantea hasta ahora? Veamos:
 

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