Luis Varela

SABER INVERTIR

Edición en línea del miércoles 4 de marzo de 2020

 

 

"ESTAMOS COMO CUANDO VINIMOS DE ESPAÑA"

Los precios de los inmuebles cayeron al menor valor de los últimos 9 años

Escribe LUÍS VARELA
luisalbertovarela@hotmail.com 

Desde la era de las cavernas, por necesidad de protección, de techo, los seres humanos consideramos a los inmuebles como un bien esencial. Los que tienen la suerte de tener casa o departamento los valoran como a casi nada. Lo tocan, está ahí, no se va, no se esfuma.

Sin embargo, en el mundo de las inversiones, los inmuebles son valores como cualquier otro. Tienen beneficios y perjuicios. Todos conocemos las cosas básicas a favor y en contra: se puede vivir en ellos, se pueden alquilar, pero hay que gastar un dinero para mantenerlos en buen estado y, últimamente, hay que pagar impuestos onerosos que nos cobran los municipios, las provincias y el Gobierno Nacional para mantenerlos entre nuestros bienes personales.

Pero, además de todos esos contrapesos, el valor de los inmuebles está atado, por supuesto, a la oferta y la demanda. Hay épocas en las que hay plaza activa y buen crédito, y te sacan un inmueble de la mano si querés venderlo. Y hay otros momentos, como el que tenemos desde hace varias temporadas, en los que el mercado se seca, de actividad y de crédito, y no se le puede vender un inmueble a nadie.

Y una situación así se está viviendo desde que, después de la crisis de 2001, volvió a dejar de administrarse la emisión monetaria de manera correcta, se generó alta inflación, para ocultarla se rompió el INDEC, y luego terminamos de una administración malísima en otra similar. Y ahora estamos realizando una nueva experiencia.

Si alguien recorre los barrios ve carteles de casas y departamentos en venta por todas partas. Si se toca algún timbre, el propietario dice: "Si, la vendo, vale 150.000 dólares". Y cuando el potencial comprador pregunta: "¿Desde cuándo pide ese precio?". "Desde hace tres años, y si no me los pagan, no la voy a vender".

Por eso, los niveles de actividad cayeron en un pozo. Los vendedores no quieren vender y los compradores no están dispuestos a pagar. Y así, el mercado argentino cayó en una situación que los ingleses la definen como la "era de las 5 D", en inglés Death, Disability, Disaster, Divorce y Disagreement, que traducidas significan muerte, discapacidad, desastre, divorcio y desacuerdo.

O sea, en este momento sólo se venden las propiedades cuyos dueños tuvieron alguna muerte, algún inconveniente que no les permite vivir ahí, un desastre como perder el trabajo, un divorcio que obliga a darle la mitad al otro o un desacuerdo de algún tipo, con un vecino, un administrador, un conviviente, o lo que sea.

En base a esta situación los inmuebles, en promedio, acaban de sufrir una caída en sus precios tan grande que, medidos en dólares, han vuelto al mismo valor que tenían hace 9 años. Algunos inmigrantes dijeron en algún momento "Estamos como cuando vinimos de España". Y ahora debemos decir "Estamos como en 2011".

Por supuesto esto no es homogéneo, depende de la ubicación y la calidad de la propiedad. Hay zonas que siempre tienen más demanda que otras. Y los valores son tan dispares que cualquier observador con ojo punzante puede llegar a decir: en qué se basan para decir que los precios cayeron.

Según tenemos hasta ahora, hay una sola manera de medir esta evolución: son las escrituras que registran los Colegios de Escribanos. Obviamente un ojo punzante también puede decir que se escritura por menos de lo que vale para pagar en impuestos lo menos posible, pero como se compara una escritura con otra, comparamos manzanas con manzanas, y eso permite medir la evolución con bastante exactitud.

Y, en un sitio de inversiones como es Saber Invertir, lo primero que debe advertirse es lo siguiente: quien tenía un inmueble que valía 100.000 dólares en 2011 y hoy vuelve a valer 100.000 dólares, debe entender que en el medio se perdió de ganar cerca de 135% en dólares (más que duplicar la propiedad) si hubiera comprado bonos argentinos (que no pagan impuestos) y se perdió 34% en dólares si hubiera comprado un bono de un país externo como Canadá, Estados Unidos, Brasil o México.

Por supuesto, el de ojo punzante dirá ¿bonos argentinos? Esa variación está calculada con valor actual, punta contra punta, en la presente condición de cuasi default, que será mejorada ni bien se haga la reestructuración. Y ní que hablar si hacemos la comparación con criptomonedas, que de 2011 a esta parte tuvieron una suba astronómica.

¿Cuáles son los valores actuales de los inmuebles argentinos? ¿Qué opinan los expertos de la situación actual? ¿Qué ven por delante? Veamos algunos números.

Medida en dólares una escritura promedio de Ciudad de Buenos Aires fue declarada en enero de este año a 111.873 dólares, el mismo precio que hubo en enero de 2011. En enero de 2018, cuando comenzó esta crisis, cada escritura se hizo por 145.890 dólares, lo cual quiere decir que en los últimos dos años el que tiene un inmueble en CABA acaba de perder 23,3% en dólares.

Y medido en dólares un inmueble de la Provincia de Buenos Aires fue declarado en enero de este año a 47.367 dólares, el mismo precio que hubo en 2011. En febrero de 2018, cuando comenzó esta crisis, cada escritura bonaerense se hizo por 96.562 dólares dólares, lo cual quiere decir que en los últimos dos años el que tiene un inmueble en provincia de Buenos Aires acaba de perder 50,9% en dólares. Con una pérdida de valor mayor que en CABA por cuestiones de ubicación (costo de transporte a los empleos a los centros de salud, etc.).

Repetimos, los que tienen los inmuebles piensan: "Eso es mentira, lo unico cierto es lo que toco, los ladrillos". Pero hay una verdad irrefutable: quién vendió un inmueble hace dos años, se puso en dólares, sin invertirlos en nada, y tiene hoy los dólares libres, puede comprarse una propiedad largamente mejor que la que tenía.

Esta desvalorización de las propiedades obedece, por supuesto, a una caída vertical en la actividad. En enero se escrituraron apenas 1.390 propiedades en CABA, la la menor cantidad desde que el Colegio de Escribanos lleva registro. Cuando el máximo de actividad para un solo mes fue en diciembre de 2007, con 8502 propiedades escrituradas. O sea, desde la crisis de 2001 los inmuebles se recuperaron con Duhalde y con Néstor Kirchner, pero desde que Cristina Kirchner entró a la Casa Rosada todo la plaza inmobiliaria argentina es un tobogán, un caer indefinidamente.

Y en la provincia de Buenos Aires el fenómeno es parecido pero algo peor. En enero se firmaron 2.502 escrituras, cuando en diciembre de 2017 se hicieron en un solo mes 20.521 operaciones, o sea 8,2 veces más que lo que se negocia en este momento.

El sitio Reporte Inmobiliario realiza un sondeo permanente de las cotizaciones en toda Capital y todo el Conurbano, y las distancias dejan con la boca abierta. En la Ciudad de Buenos Aires, el valor del metro cuadrado en el barrio más caro Puerto Madero es de 5.610 dólares por metro, muy lejos de los 1.670 dólares de Pompeya, el barrio más económico registrado por el sitio.

CIUDAD DE BNOS AIRES

Valor del metro cuadrado usado

EN DÓLARES

Puerto Madero

5610

Las Canitas

3455

Barrio Norte

3235

Recoleta

3155

Belgrano C

3075

Belgrano R

3030

Palermo

3025

Nuñez

2690

Colegiales

2635

Saavedra

2605

Caballito

2565

Chacarita

2370

Villa Devoto

2335

Villa Urquiza

2325

Agronomia

2310

Villa Crespo

2285

Villa Pueyrredon

2230

Villa del Parque

2220

Boedo

2215

San Nicolas

2155

San Telmo

2125

Barracas

2115

Almagro

2110

Paternal

2080

Floresta

2035

Congreso

2015

Monserrat

1965

Floresta

1950

San Cristobal

1925

Mataderos

1920

Parq Chacabuco

1905

Parq Avellaneda

1845

Parque Patricios

1840

Liniers

1820

La Boca

1695

Once

1690

Constitucion

1680

Nueva Pompeya

1670

Y en provincia de Buenos Aires, en mediciones por partido, el metro cuadrado más caro anotado por Reporte inmobiliario fue de 2.795 dólares en Vicente Lopez, mientras que el valor más bajo está en la Ciudad de la Plata, en 1.600 dólares.

PROV DE BUENS AIRES

Valor del metro cuadrado usado

EN DÓLARES

Vicente Lopez

2795

San Isidro

2780

Martinez

2760

Olivos

2710

Tigre

2365

Haedo

1950

Lomas d Zamora

1810

Quilmes

1805

Moron

1760

Ramos Mejia

1760

Lanus

1725

Avellaneda

1710

La Plata

1600

La parte si se quiere positiva de lo que ocurre en estos días es que las cotizaciones pactadas en enero fueron algo mejores que lo anotado en diciembre. Pero claro, cuando se le preguntó a un especialista en finanzas por qué subieron en dólares los valores de los inmuebles de diciembre a enero, contestó. "¿Me estás cargando? Esa suba es ficticia. Es un aumento completamente relativo, ya que ahora tenemos seis tipos de dólar diferentes, con diferentes accesos para las personas comunes. Si medís una operación con el precio del dólar oficial, te da una cosa, y si la medías con el blue o el turista te da otra". Además nos dejó una pregunta para que escriba otra nota:"¿Te preguntaste cuántos dólares estarán comprando a valor oficial algunos funcionarios de cualquier jurisdicción?".

Temblando, y para seguir con el análisis, o sea para comparar manzanas con manzanas o naranjas con naranjas, elegimos seguir comparando con el dólar oficial, como lo hacemos desde que los escribanos llevan registro. Y concluimos con que según los valores de enero de este año un inmueble promedio en Ciudad de Buenos Aires vale 111.873 dólares y un inmueble promedio en Provincia de Buenos Aires vale 47.367 dólares . Es decir, un inmueble promedio de CABA sigue siendo 136% más caro que un inmueble promedio de Provincia.
Aunque, claro, hay excepciones según barrios y calidades. Reitero, hablamos de promedios.

Obviamente, en un dato esencial que da para otra nota, un elemento decisivo que frena por completo la construcción y la inversión en inmuebles es la bajísima renta anual que permite alquilarlos. Ahora en promedio se está cobrando 2,4% anual y si a eso se le bajan las comisiones y los gastos impositivos, la renta verdaderamente cierta se reduce a menos del 1%.

Y, para tranquilidad de los propietarios y de los que tienen alguna intención de invertir en inmuebles, les informamos que legisladores porteños del Frente de Todos, junto a Inquilinos Agrupados, vuelven a hablar de impulsar un proyecto de ley para cobrar un impuesto del 30% para aquellas viviendas porteñas que están ociosas, es decir, vacías y sin ningún tipo de habitabilidad transitoria o permanente. Según trascendió de esta propuesta, los legisladores piensan que lo recaudado debe servir para que el Banco Ciudad amplíe las garantías para alquilar en barrios porteños.

Gervasio Muñoz, de Inquilinos Agrupados, dijo a Radio Gráfica: “Aumenta la vivienda ociosa en CABA porque las constructoras son en realidad especuladores financieros. Debe haber un impuesto progresivo a las casas vacías. Uno de los problemas en este sentido es que es muy difícil saber cuáles viviendas están deshabitadas”.

En fin... para no desviarnos, conocidos todos estos datos, la gran pregunta que se hacen ahora todos es una sola. ¿Es momento de comprar? ¿O la Argentina es una piel de zapa que se devora todo lo que tiene adentro y va a seguir siendo un caer indefinidamente? Para encontrar alguna respuesta, les hicimos tres preguntas a varios expertos

1) ¿Por qué hay tan pocos negocios? ¿Es por baja renta por alquiler, por muchos impuestos o por falta de dinero?

2) ¿Crees que esta chatura de mercado va a continuar? ¿Hasta cuándo y por qué?

3) ¿Qué medida sugerirías para que el mercado inmobiliario argentino se desarrolle?

Frente a este desafío, sólo unos pocos expertos se animaron a contestar: Fausto Spotorno, Carlos Dodorico, Agustin Walger y Marcelo Di Mitrio hicieron un análisis a fondo de toda esta problemática. Las que siguen, son sus respuestas:

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