Luis Varela

SABER INVERTIR

Edición en línea del miércoles 20 de junio de 2018

 

 

LAS PROPIEDADES DE CAPITAL Y PROVINCIA DE BS AS YA PERDIERON 10% EN DÓLARES

Temen que la suba del dólar profundice la baja de los inmuebles

Escribe LUÍS VARELA
luisalbertovarela@hotmail.com 

A dos semanas de que los escribanos entreguen las cifras sobre la venta de propiedades de mayo, los que participan en el negocio inmobiliario argentino sufren días de gran inquietud.

El nerviosismo tiene su lógica: cada vez que la Argentina enfrentó una devaluación, los precios de las propiedades sufrieron fuertes recortes medidos en dólares. Y quienes compraron propiedades como resguardo de valor entraron en una verdadera trampa sin salida.

Desde ya, los que invierten es propiedades son los elefantes de la especulación, los que se contentan con las rentas más bajas. En general, los que buscan ganancias en el mercado de las acciones pretenden pellizcar utilidades de entre 12 y 15% anual en dólares, los que juegan con bonos entran en un tablero que ofrece un jugo del 4 al 9% anual de ganancia y los que ponen los pies en los inmuebles se contentan con una renta de apenas 2,5% al año, incluso menos que una de las inversiones más conservadoras del mundo, los bonos de Estados Unidos a 10 años, que hoy pagan 2,9% anual.

Y, como si eso no fuera suficiente, hay un proyecto oficial que plantea un impuesto nuevo para quienes tienen propiedades: como los alquileres y las expensas se fueron a las nubes, está en danza la intención oficial de colocar un tributo a los departamentos vacíos y una regulación al pago de las expensas, lo que de concretarse puede limar un poco más las utilidades de este negocio de inversores lentos.

Hay frases históricas, muy famosas, que dan recomendaciones para entrar o salir de la tenencia de inmuebles. En general se dice que cuando la confianza en los gobiernos merma es hora de salir y cuando hay sangre en las calles es hora de entrar. Se sabe, la confianza en el Gobierno de Macri viene barranca abajo desde hace más de un año, y esa realidad se ha patentizado con una fuerte baja en el precio de las propiedades de Ciudad de Buenos Aires y alrededores.

Usualmente, los que invierten en inmuebles suelen decir "los ladrillos están ahí, no son papelitos, nadie me los puede sacar". Sin embargo, en los últimos meses, medidos en dólares, los precios de los departamentos de Capital y Gran Buenos Aires se desplomaron 10% en dólares y la presente devaluación anticipa que las cotizaciones van a seguir retrocediendo.

Según los escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, una escritura promedio se hizo en abril (último dato) por 2.894.608 pesos, lo cual significaron 144.884 dólares, 9,4% por debajo del pico de 159.985 dólares tocados en febrero de 2017. En ese momento, hace un año y cuatro meses, el metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires tocó en las zonas más caras los 2.750 dólares, su valor más alto en 37 años.

Según los escribanos de la Provincia de Buenos Aires, la escritura promedio se hizo en abril por 1.700.765 pesos, lo cual significó 82.561 dólares, 10,8% por debajo del pico de 92.572 dólares de febrero de este año. En términos históricos las propiedades de la Capital siempre superan en un 110% a las propiedades de la Provincia, pero por las hipotecas en febrero de este año esa distancia se había achicado hasta el 49% y en abril último -por el temor a quedar endeudado en dólares carísimos- esa diferencia volvió a crecer hasta el 75%.

Las hipotecas y los créditos UVA, que dejan a los compradores atados con una mochila con deudas en dólares, provocaron entre fines de 2016 y la apertura de este año una suba explosiva en cuanto a cantidad de operaciones. Entre operaciones normales y con hipoteca, en la Ciudad se firmaron en abril 5.977 escrituras, 47,9% más que en abril de 2017, y en Provincia el números llegó a 11.658 transacciones, 30,7% más que en abril de 2017. Computando los negocios del primer cuatrimestre, en la Ciudad se hicieron 20.583 escrituras, 37,3% más que en enero-abril de 2017, mientras que en Provincia se firmaron 37.433 operaciones, 33,8% más que en enero-abril de 2017.

La violenta suba del dólar de 20 a 28 pesos dejó a los endeudados con UVAs sumergidos en una gran preocupación. Las propiedades que compraron están bajando de precio en dólares y lo que deben está ahí, firmado en piedra, y habrá que cumplir a rajatabla o de lo contrario se perderá gran parte del dinero invertido.

Como primera foto de este declive, Pedro Piñeiroa, gerente de Préstamos del Banco Galicia, manifestó que "en mayo y en lo que va de junio las solicitudes hipotecarias ingresadas cayeron un 20%. Pero en lo que es colocación, todavía traemos solicitudes anteriores y entonces el efecto recién lo vamos a notar en las próximas semanas".

Si se hace una recorrida por todo el espinel de las inmobiliarias el panorama es muy preocupante. Si se habla fuera de micrófono se reconoce que se produjo una caída del 25% en las operaciones que ya estaban pautadas. Y hay registro de que en Capital y Gran Buenos Aires han desaparecido muchas inmobiliarias que se quedaron sin posibilidades porque la miga del negocios ya no está.

Al respecto, el sitio especializado Reporte Inmobiliario realizó una encuesta en la que participaron medio millar de opiniones: se preguntó si pensaban que los precios de los inmuebles pueden bajar con la suba del dólar. La respuesta fue 40% creen que bajarán, 36% estiman que no y 23% dicen que se mantendrán estables.

Teniendo en cuenta que los agentes inmobiliarios son vendedores y que su naturaleza es fomentar el negocio para seguir cobrando comisiones, realizamos una encuentra entre varios operadores para preguntar si la baja de precios de los inmuebles puede seguir, si habrá que esperar más para poder vender y qué puede llegar a suceder con el crédito hipotecario. Las que siguen son las respuestas.

1) ¿Se va a acentuar la baja de los precios de los departamentos?

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