Luis Varela

SABER INVERTIR

Edición en línea del Viernes 18 de abril de 2018

 

 

POR CADA 100 OPERACIONES, 40 SE HACEN CON CRÉDITO EN CAPITAL Y 47 EN PROVINCIA

Inmuebles al compás del fuelle de las hipotecas

Escribe LUÍS VARELA
luisalbertovarela@hotmail.com 

En los últimos panoramas inmobiliarios estuvimos planteando la misma pregunta: ¿era hora de seguir comprando o acaso había llegado el momento de vender, de tomar ganancia, de bajarse, esperar la depuración y cuando fuera conveniente volver a entrar? Y, según los números que entregaron los escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el mercado inmobiliario argentino ya empezó a dar muestras de otra dirección: fogoneado a puro crédito, el nivel de actividad sigue volando, pero los precios empiezan a dar muestras de cierto cansancio.

¿De donde surge esta consideración? Veamos: La cantidad de operaciones que se hicieron en Ciudad de Buenos Aires se mantuvo de manera notable en febrero. Enero de este año contra enero del año pasado la cantidad de escrituras firmadas habían crecido nada menos que 31%, y febrero contra febrero el nivel de actividad subió 34%: en febrero de 2017 se habían firmado 3015 escrituras y en febrero de este año se anotaron apenas 4036 operaciones. Y como enero había sido muy potente, en el bimestre los números todavía siguen siendo muy positivos: en enero-febrero de 2018 se firmaron 8527 operaciones, 32% más que las 6.641 del primer bimestre de 2017.

¿Que pasó con los precios? cayeron de manera notable en términos reales y también contra la inflación
En febrero cada operación se hizo por 2.914.468 pesos, 15% más que los 2.542.164 pesos anotados en febrero del año pasado. Pero medidos en dólares el número asusta: en febrero de este año cada operación se hizo por 144.366 dólares, 10% por debajo de los 159.985 dólares de febrero del año pasado.

En provincia de Buenos Aires, sin embargo, el nivel de actividad no se mantuvo de manera tan intensa como en la Ciudad. Enero de 2018 contra enero de 2017 la cantidad de escrituras bonaerenses había crecido la tremenditud de 58%, pero febrero de este año contra febrero del año pasado el crecimiento se redujo a 25%: en febrero de 2018 se anotaron 6.848 escrituras contra 5.465 de febrero de 2017. Y en el bimestre el crecimiento de operaciones es del 40%, con 13.821 operaciones en enero-febrero 18 y 9.866 en enero-febrero de 2017.

¿Qué ocurrió con los precios de la provincia de Buenos Aires? En febrero cada escritura promedio se hizo por 1.949.596 pesos ó 96.572 dólares. Eso significó que, comparando febrero de este año con febrero de 2017, cada operación se encareció 77% en pesos y 39% en dólares.

Es más, los precios de los inmuebles de la provincia de Buenos Aires crecieron con tal velocidad que la diferencia entre los inmuebles porteños y los inmuebles bonaerenses se redujo a la menor diferencia al menos en lo que va de este siglo. A comienzos de 2015 un inmueble porteño del territorio Macri era 220% más caro que un inmueble bonaerense del en ese entonces territorio Scioli. Mientras que hoy un inmueble porteño en territorio Rodriguez Larreta es apenas 50% más caro que un inmueble bonaerense en territorio Vidal.

¿Cómo son posibles estos precios? A puro crédito. En la Ciudad de Buenos Aires, sobre las 8.527 escrituras firmadas en el primer bimestre, el 40,1%, o sea 3.423 operaciones, fueron firmadas con un crédito hipotecario. Históricamente la cantidad de escrituras firmadas con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires era de aproximadamente el 14% de las operaciones realizadas, pero el Gobierno fomentó un endeudamiento sin fin, tanto que en 2017 el 25,7% de los negocios fueron con crédito y en enero-febrero la suba es explosiva, hasta más del 40% de lo operado.

Y en Provincia de Buenos Aires la penetración de crédito es todavía mayor. Durante el kirchnerismo la cantidad de operaciones que se hacían en territorio bonaerense con crédito hipotecario rondaba el 14% del total, pero en 2017 esa cantidad subió al 24,37% y en los primeros dos meses de este año explotó hasta el 47,25% del total de las escrituras realizadas.

¿Podrán mantenerse los precios, se podrá sostener este nivel de crédito? ¿Qué está pasando con los que van quedando endeudados? ¿Sufrirán un colapso semejante al que provocó la circular 1050 en los años 80 cuando otro ministro de Economía liberal, José Alfredo Martínez de Hoz, también multiplicó la actividad artificialmente con financiamiento sin fin?

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