Luis Varela

SABER INVERTIR

Edición en línea del Jueves 3 de octubre de 2019

 

 

PROBLEMAS PARA RENOVAR CONTRATOS

 

La inflación provoca un caos para calcular los alquileres

Escribe LUÍS VARELA
luisalbertovarela@hotmail.com 

El drama de la Argentina sigue dejando a todos con la boca abierta. Ayer se conoció la primera estimación seria de inflación del mes de setiembre: el estudio de Orlando Ferreres calculó la suba de precios del mes pasado en el 5,8% mensual. Eso determina que en lo que va de este año la inflación acumula un 37,7% y en los últimos 12 meses llega a un 53,7%.

Esta explosiva suba de los precios tiene grandes distorsiones, porque suben más los productos inelásticos como los alimentos y los medicamentos, y suben menos aquellos elementos en los que la gente puede decir "no". Por ejemplo, se está armando un caos de proporciones en la medicina prepaga, porque se están borrando miles de afiliados, que buscan refugio en servicios más baratos, y muchos sistemas están quedando estrangulados.

Es tan grave la situación que podemos encarar este tema desde diferentes ángulos. Por ejemplo, podemos volver a repetir (ya de manera cansada) el origen del problema: el Estado gasta más de lo que recauda, no puede recaudar más porque los impuestos ya son carísimos, y no hay manera de bajar el gasto público, porque peronistas y radicales, ambos, están montados a las estructuras de vivir del Estado, y los argentinos empobrecidos ya duermen en las calles para pagar ese gasto impagable, para sectores estatales acomodados.

Pero en esta nota trataremos un tema que nos está estallando en las manos. La notable suba de los precios de este momento (generada por un Macri que fue incapaz para manejar las cosas del Estado y por un Albertokirchnerismo que ya lo hizo, y también fracasó) hace que los economistas debatan si podemos entrar en la hiperinflación en los próximos meses. El dato de setiembre plantea que del 53% anual actual, la inflación puede llegar a los tres dígitos anuales, un verdadero caos.

Y lo complicado del caso es que detrás del déficit fiscal y de la inflación se han producido trastornos catastróficos, como por ejemplo, la destrucción de valor de los inmuebles argentinos y, el tema que trataremos en esta nota, que es el caso de los alquileres, con una situación muy complicada para los propietarios (porque no encuentran la manera de mantener su valor) y la situación dramática de los inquilinos (porque no pueden sostener el nivel del gasto).

Por supuesto, buena parte de todo este caos tiene que ver con el decisivo momento político que viene el país. Hay una administración que fracasó y otra que viene, con grandes chances de llegar al poder, que tiene dentro de sí un complejo aparato de diferentes intenciones políticas: tal como ocurrió en el peronismo de 1973, que terminó en el Rodrigazo y el caos, debajo de Alberto Fernández y Cristina Kirchner hay expresiones de diferente color, que pretenden tomar decisiones que generan gran temor en buena parte de la población.

De manera desconcertante, Matías Kulfas, uno de los candidatos de Alberto F a ocupar el ministerio de Economía, acaba de plantear más de lo mismo: dijo que la emisión y las reservas del Banco Central pueden ser una fuente para seguir sosteniendo las necesidades públicas (lo cual nos llevaría de cabeza a una nueva hiperinflación, sin lugar a ninguna duda). Y en el marco de los seguidores de Alberto también se habló de mayores impuestos a la riqueza, entre los que se plantean más tributos a las propiedades. Y el brazo más izquierdo de esa iniciativa plantea todavía más: que se expropien los inmuebles que los propietarios se niegan a alquilar con precios sociales.

Y en este punto, con este gran temor, llega el foco de esta nota: los alquileres. Cada vencimiento de cada contrato se está convirtiendo en un problema gigantesco. Con una inflación actual de casi 55% anual, y con variaciones por delante que son totalmente desconocidas, nadie sabe qué pasará con los precios. Por ley, para realizar contratos nuevos, que se realizan por dos años, no se pueden fijar ajustes por el índice de precios del consumidor del Indec, ni por el índice de precios de los salarios.

Algunas inmobiliarias, como salida, proponen que en los contratos se ponga de ajuste un 15% semestral, lo cual en números redondos daría 30% anual para el primer año y 30% para el segundo. Pero si la inflación actual se mantiene, en el primer año los propietarios perderán 20 puntos y si llega a haber hiperinflación directamente cobrarán migas. ¿Cómo salir de este brete?

En 2 años y medio de crisis, se calcula que en términos promedio las propiedades bajaron de 160.000 a 120.000 dólares, con diferencias notables entre Ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires y ciudades de las provincias. Lo concreto para esta tona es que en marzo de 2017 por el alquiler promedio de un departamento de tres ambientes se cobraban unos 9000 pesos, que eran unos 560 dólares, lo cual significaban una renta del 4,4% anual respecto del valor de la propiedad. Hoy ese alquiler se cobra en torno a los 19.000, que son unos 320 dólares, por lo que la renta bajó al 3,3% anual.

Sin meternos con los problemas con los pagos de las expensas (que son otro drama), Saber Invertir se puso en contacto con expertos en inmuebles para ver de qué modo se puede enfrentar este grave problema que significa ser propietario, mantener la renta, y la dramática situación de los inquilinos, que deben afrontar el costo de tener un techo para sus familias. A partir de aquí, las soluciones a la situación que proponen los expertos:

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